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Ce simulateur est à jour :

Il vous permet de mesurer l’impact fiscal d’un investissement immobilier réalisé au cours des années concernées par l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu, laquelle deviendra effective à compter du 1 er janvier 2019.

Cette réforme étant accompagnée de règles dérogatoires de prise en compte des dépenses de travaux au cours des années 2018 et 2019, règles par ailleurs différenciées selon le régime fiscal dont relève l’investissement, il vous est proposé d’en mesurer les conséquences concrètes sur votre fiscalité selon leur année de réalisation. Par ailleurs, l’économie fiscale procurée par l’application du CIMR, uniquement au titre de l’année 2018, est prise en compte afin de ne calculer que le gain intrinsèque à l’investissement.

Ce simulateur peut enfin s’appliquer aux investissements en cours pour lesquels des dépenses de travaux restent à acquitter, mais ses résultats ne concerneront que ces dernières et ne prendront donc pas en compte celles d’ores et déjà réalisées.

Nous attirons votre attention sur le fait que notre simulateur ne prend pas en compte les effets du plafonnement du quotient familial.

1- Concernant vos revenus

Pour permettre le calcul de l’économie fiscale procurée par votre investissement, vous devez renseigner le montant de vos différents revenus (revenus fonciers, revenus ordinaires et revenus non- ordinaires) au cours des années 2018, 2019 et 2020, étant précisé que vos revenus des années 2021 et suivantes seront considérés, pour les besoins des calculs, comme étant identiques à ceux déclarés au titre de l’année 2020 (sans prise en compte donc de l’éventuel montant de travaux projetés au titre de cette même année).

Naturellement, les montants renseignés peuvent être parfaitement identiques dans le cas où vous souhaiteriez calculer le gain de votre investissement à revenus constants.

2- Concernant le montant des travaux projetés

Les montants de la ligne « montant travaux » pouvant être indiqués au titre des années 2018, 2019 et 2020 correspondent au montant des travaux, éligibles au régime fiscal souhaité, acquitté au cours de ces mêmes années.

Le régime fiscal de votre investissement (« déficit foncier », « monument historique » ou « Malraux ») est, à ce stade, indifférent : vous n’avez qu’à renseigner le montant de travaux envisagés.

Le but est ici de pouvoir mesurer, en application des règles dérogatoires de prise en compte précitées, leur impact sur votre fiscalité selon leur année de réalisation. N’hésitez donc pas à tester diverses répartitions de votre enveloppe globale de travaux afin de trouver la meilleure combinaison possible (100% en 2018, 50% en 2018 et 2019, 25% en 2018 et 2019 et 50% en 2020, etc...).

3- Concernant les dernières données à compléter

Il est ici nécessaire d’indiquer le nombre de parts composant votre foyer fiscal. Le cas échéant, vous pouvez modifier le taux de la réduction Malraux auquel est éligible votre investissement (30% par défaut, mais peut être, selon les cas, de 22%) ainsi que le montant des déficits fonciers en report dont vous bénéficiez antérieurement au 1 er janvier 2018 (case « déficit foncier reportable 2016 »).

4- Lecture des résultats

Les différents montants de quote-part de travaux complétées donnent automatiquement lieu à 3 analyses pouvant par ailleurs vous permettre d’avoir un aperçu de la typologie d’investissement correspondant, a priori, le mieux à votre profil :

L’économie fiscale ainsi calculée correspond à l’avantage économique global de l’investissement, jusqu’à apuration des éventuels reports déficitaires générés par ce dernier dans le respect des règles fiscales applicables. Il peut donc correspondre à un gain étalé sur plusieurs années (jusqu’à 10 ans dans le cas de déficits fonciers).

Exemple : un investisseur n’a aucun revenu foncier en 2018 et acquitte une quote-part travaux de 80.000 € sous le régime des déficits fonciers. A compter du 1 er janvier 2019, il percevra 7.500 € de revenus fonciers annuels suite à la mise en location de son bien. Le gain se calculera sur une base de 103.900 € (outre la perte du déficit reportable à hauteur de 16.100 € faute de revenus fonciers suffisants) correspondant à :

C’est sur cette base que se calculeront les gains d’IR et de prélèvements sociaux en fonction de la situation de l’investisseur. Ainsi, pour un investisseur soumis à une TMI de 45% et ne percevant que des revenus ordinaires :

A titre de comparaison, le simulateur vous propose le calcul du gain qui aurait résulté du même investissement hors application des règles dérogatoires de prise en compte des dépenses de travaux liées à l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu ainsi que de la neutralisation fiscale liée à l’application du CIMR en 2018 : dit autrement, il s’agit du gain qui aurait résulté d’un investissement réalisé sous les règles applicables jusqu’alors.

Ces mêmes raisonnements sont transposables aux investissements réalisés sous le régime « monument historique », réserve faite des règles particulières de prise en compte des dépenses de travaux (et notamment des déficits reportables) inhérentes à ce régime.

S’agissant enfin du régime « Malraux » :

5- Nota Bene concernant la réduction d’impôt Pinel

Le traitement de la réduction d’impôt Pinel dans le cadre de l’instauration du prélèvement à la source de l’IR sera identique à celui applicable à la réduction d’impôt Malraux, à savoir
1/ imputation prioritaire sur un éventuel reliquat d’IR dû au titre des revenus 2018 et
2/ remboursement de l’excédent (voire de la totalité si aucun IR n’est dû au titre des revenus 2018), par l’Etat, courant septembre 2019.

Notons toutefois que seuls seront concernés les investissements « Pinel » dont le fait générateur interviendrait dans le courant de l’année 2018 (pour rappel, celui-ci diffère selon que le logement est acquis neuf ou en VEFA, ou encore qu’il ait fait l’objet de travaux de transformation ou de réhabilitation par son propriétaire) et c’est pourquoi simuler l’incidence de l’instauration du prélèvement à la source de l’IR sur un investissement « Pinel » en fonction des années de paiement des dépenses concernées ne s’avérait pas pertinent.

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