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Ce simulateur est à jour :

Il vous permet de mesurer l’impact fiscal d’un investissement immobilier réalisé au cours des années concernées par l’instauration du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu, laquelle deviendra effective à compter du 1 er janvier 2019.

Cette réforme étant accompagnée de règles dérogatoires de prise en compte des dépenses de travaux au cours des années 2018 et 2019, règles par ailleurs différenciées selon le régime fiscal dont relève l’investissement, il vous est proposé d’en mesurer les conséquences concrètes sur votre fiscalité selon leur année de réalisation. Ce simulateur peut enfin s’appliquer aux investissements en cours pour lesquels des dépenses de travaux restent à acquitter, mais ses résultats ne concerneront que ces dernières et ne prendront donc pas en compte celles d’ores et déjà réalisées.

Nous attirons votre attention sur le fait que notre simulateur ne prend pas en compte les effets du plafonnement du quotient familial.

1- Concernant vos revenus

Pour permettre le calcul de l’économie fiscale procurée par votre investissement, vous devez renseigner le montant de vos différents revenus (revenus fonciers et autres revenus) au cours des années 2019, 2020 et 2021, étant précisé que vos revenus des années 2022 et suivantes seront considérés, pour les besoins des calculs, comme étant identiques à ceux déclarés au titre de l’année 2021 (sans prise en compte donc de l’éventuel montant de travaux projetés au titre de cette même année).

Naturellement, les montants renseignés peuvent être parfaitement identiques dans le cas où vous souhaiteriez calculer le gain de votre investissement à revenus constants.

2- Concernant le montant des travaux projetés

Les montants de la ligne « montant travaux » pouvant être indiqués au titre des années 2019, 2020 et 2021 correspondent au montant des travaux, éligibles au régime fiscal souhaité, acquitté au cours de ces mêmes années.

Le régime fiscal de votre investissement (« déficit foncier », « monument historique » ou « Malraux ») est, à ce stade, indifférent : vous n’avez qu’à renseigner le montant de travaux envisagés.

Le but est ici de pouvoir mesurer, en application des règles dérogatoires de prise en compte précitées, leur impact sur votre fiscalité selon leur année de réalisation. Pour rappel, au titre de l’année 2019 les dépenses de travaux supportées en 2018 sont retenues à hauteur de la moyenne des montants supportées en 2018 et 2019 (« règle de la moyenne »). En cas d’acquisition d’un immeuble en 2019 la règle de la moyenne n’est pas applicable et les dépenses de travaux sont intégralement déductibles au titre de cette année.

3- Concernant les dernières données à compléter

Il est ici nécessaire d’indiquer le nombre de parts composant votre foyer fiscal. Le cas échéant, vous pouvez modifier le taux de la réduction Malraux auquel est éligible votre investissement (30% par défaut, mais peut être, selon les cas, de 22%) ainsi que le montant des déficits fonciers en report dont vous bénéficiez antérieurement au 1er janvier 2019 (case « déficit foncier reportable 2018 »).

4- Lecture des résultats

Les différents montants de quote-part de travaux complétées donnent automatiquement lieu à 3 analyses pouvant par ailleurs vous permettre d’avoir un aperçu de la typologie d’investissement correspondant, a priori, le mieux à votre profil :

L’économie fiscale ainsi calculée correspond à l’avantage économique global de l’investissement, jusqu’à apuration des éventuels reports déficitaires générés par ce dernier dans le respect des règles fiscales applicables. Il peut donc correspondre à un gain étalé sur plusieurs années (jusqu’à 10 ans dans le cas de déficits fonciers).

Exemple : un investisseur acquiert un immeuble en 2019 qui au titre de cette année ne lui procure aucun revenu et acquitte une quote-part travaux de 80.000 € sous le régime des déficits fonciers. A compter du 1er janvier 2020, il percevra 7.500 € de revenus fonciers annuels suite à la mise en location de son bien, et 200.000 € d’autres revenus (outres les 200.000 € perçus en 2019). Le gain se calculera sur une base de 103.900 € (outre la perte du déficit reportable à hauteur de 16.100 € faute de revenus fonciers suffisants) correspondant à :

C’est sur cette base que se calculeront les gains d’IR et de prélèvements sociaux en fonction de la situation de l’investisseur. Ainsi, pour un investisseur soumis à une TMI de 45% et ne percevant que des revenus ordinaires :

Ces mêmes raisonnements sont transposables aux investissements réalisés sous le régime « monument historique », réserve faite des règles particulières de prise en compte des dépenses de travaux (et notamment des déficits reportables) inhérentes à ce régime.

S’agissant enfin du régime « Malraux » :

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